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【以案说税】个人以自有房产(住宅)“投资入股”的涉税问题分析(个人和企业税种)

摘要: 个人以房产作价评估投资企业的案例在实务中非常少见,从税收的角度,这种做法是非常不明智的。不仅要支付高额税费,还有各部门复杂的流程要走。这篇文章以案例的方式把个人以房地产投资税收说清楚了。希望看到这篇文 ...
案例:
例如:2019年1月1,自然人乙将拥有评估价为3000万的房产,投资入股北京市甲有限责任公司,此种情形下,乙和甲分别涉及那些税收问题呢?(房屋购置成本2000万,面积2000平房米)?


一、自然人乙:
1、个人所得税
根据财税〔2015〕41号规定,个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。
根据(财税字[1999]278号)的规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
结论:
(1)房产投资到公司名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
(2)如果自然人乙转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房,则免征个人所得税。
备注:实务中,转让房产在无法确定购置原值的情况下,个税分不同情况按照网签价格或者(网签价格-本次增值税)的1%核定征收。如果能够确定原值,按照“财产转让所得”,交易价格减去原值及相关税费后的差额适用20%的税率。

2、增值税
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十一条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产;有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
根据《(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定:
(1) 个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;
(2) 个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
(3)个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;
(4)个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;(5)个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
备注:上述(1)、(2)点政策,仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。上述(3)、(4)、(5)点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
结论:
(1)自然人乙以自有商业房产 “投资入股”,属于不动产投资,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。
(2)如果自然人乙投资入股的房产为自有“住房”的,对应参考上述情况进行处理。

3、土地增值税
根据土地增值税相关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)相关规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。
结论:
(1)自然人乙以投资入股方式,将商业房产投资到公司名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,应当缴纳土地增值税。
(2)如果自然人乙投资入股的房产为“住房”的话,免征收土地增值税。

4、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定,产权转移书据,按书据所载金额0.5‰贴花。
结论:自然人乙应按“产权转移书据“缴纳印花税。

本案例中,自然人乙涉税计算过程如下:
(1)假定:乙自然人符合上述所有免征优惠政策,涉税情况如下:
印花税=3000*0.05%=1.5万
(2)假定自然人乙不符合上述任何优惠政策(投入商业地产),涉税情况如下:
乙转让房产不含税收入3000万
缴纳增值税=3000*5%=150万
缴纳城建附加=150*(7%+3%+2%)=18万
印花税=3000*0.05%=1.5万
增值率=980.5/2000=49.025%
缴纳土地增值税=980.5*30%=294.15万
个人所得税=(3000-2000-18-1.5-294.15)*20%=137.27万
缴纳的税费合计=150+18+1.5+294.15+137.27=600.92万


二、甲有限责任公司        
1、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。
结论:自然人乙将房产“投资入股”到甲有限责任公司,甲有限责任公司取得房屋所有权,应缴纳房产税。

2、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;
(二)以土地、房屋权属抵债;
(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;
(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
根据财税〔2018〕17号第六条规定:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。
结论:
(1)以自有房屋作价投资、入股;需视同房屋买卖,甲有限责任公司作为土地的承受方,应缴纳契税。
(2)以自有房屋投资设立一人有限公司之间的情形下,免征契税。

3、土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
结论:(1)、甲有限责任公司为该房产实际使用人,需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税。

4、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定,产权转移书据,按书据所载金额0.5‰贴花。
结论:甲有限责任公司应按“产权转移书据“缴纳印花税。
本案例中,甲有限责任公司涉税计算过程如下:
(1)假定自然人乙不符合上述任何优惠政策,涉税情况如下:
契税=3000*3%=90万
2018年应纳房产税=3000*(1-20%)*1.2%=28.8万
2018年应纳城镇土地适用税=2000*20=4万
印花税=3000*0.05%=1.5万
税额合计=90+28.8+4+1.5=124.30万



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本文作者
2017-1-16 15:46
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